南京业主的“拒缴潮”

2022年，南京部分小区因疫情管控导致物业服务缩水，业主与物业公司矛盾激化，甚至出现集体拒缴物业费的现象，一些业主认为，疫情期间物业未能提供正常服务，如保洁、安保、公共设施维护等，因此拒绝支付全额费用，而物业公司则强调，疫情期间人力成本上升、防疫物资投入增加，业主仍需承担合同义务。

这场争议的核心在于：疫情是否构成物业费减免的合法理由？

法律视角：物业费能否因疫情减免？

根据《民法典》和《物业管理条例》，物业费是业主与物业公司之间的合同约定，除非合同中有“不可抗力”条款，否则业主不能单方面拒缴。

• “不可抗力”适用吗？
  疫情虽属不可抗力，但物业公司仍在提供基础服务（如消杀、门禁管理），因此法院通常不会支持业主全额拒缴，但可能酌情减免部分费用。
• 南京已有判例：部分支持业主诉求
  2022年，南京某小区业主因物业疫情期间服务不到位起诉，法院最终判决物业费减免20%-30%。

业主的“博弈策略”：集体谈判 vs 法律诉讼

部分南京业主选择集体谈判，要求物业公司降低收费标准或改善服务；另一些则通过法律途径维权，但无论哪种方式，业主都需提供证据（如物业未履行合同义务的证明）。

上海业主的困惑：我们能借鉴南京的做法吗？

上海作为超一线城市，物业管理体系相对成熟，但疫情同样给物业费缴纳带来挑战，许多上海业主关心：“南京的‘拒缴潮’是否适用于上海？”

上海物业管理的特殊性

• 物业费普遍较高：上海中高端小区物业费通常在5-10元/㎡/月，业主对服务要求更高。
• 政府监管较严：上海房管局对物业服务质量有明确考核标准，疫情期间也出台了临时政策（如鼓励物业减免商业租金）。

上海业主能否拒缴或减免物业费？

• 合同是关键：如果物业合同未明确疫情条款，业主难以单方面拒缴。
• 协商优于对抗：上海部分小区通过业委会与物业协商，达成阶段性费用调整（如延迟缴费、分期支付）。
• 法律风险：若业主无故拒缴，物业可能起诉并影响个人征信。

疫情常态化下，物业费该如何调整？

无论是南京还是上海，疫情对物业管理的影响是长期的，物业费制度可能需要以下调整：

物业合同应增加“不可抗力”条款

明确疫情等突发事件下的服务标准、费用调整机制，避免纠纷。

政府引导建立“弹性缴费”机制

允许受疫情影响严重的业主申请缓缴，或提供补贴政策。

物业公司需提升透明化服务

定期公示防疫成本、服务清单，增强业主信任。

理性维权，避免“一刀切”拒缴

南京的物业费争议给全国业主提了个醒：疫情不是拒缴物业费的万能理由，但业主有权要求合理调整。 上海业主若对服务不满，应通过业委会协商或法律途径解决，而非盲目效仿“拒缴潮”。

物业公司与业主的关系需要更灵活的规则,以适应疫情常态化下的新挑战。