疫情三年，物业费成了“照妖镜”

2020年至今，新冠疫情彻底改变了中国社会的运转模式，也深刻影响了业主与物业之间的关系，在南京，不少业主因物业服务不到位而拒缴物业费，甚至引发大规模诉讼；而在辽宁，部分城市的物业费收缴率却逆势上涨。

为什么同样的疫情，两地的物业费缴纳态度截然不同？这背后隐藏着怎样的社会心理、法律逻辑和经济差异？

南京：业主集体“用脚投票”，物业费纠纷激增

疫情成“导火索”，业主不满集中爆发

南京作为经济发达城市，物业管理水平参差不齐，疫情期间，许多小区因封控管理混乱、消杀不到位、物资配送滞后等问题，引发业主强烈不满。

• 案例1：2022年，南京某高端小区因物业在封控期间未及时组织核酸检测，导致业主集体拒缴物业费，最终物业公司起诉业主，法院判决业主仍需补缴，但物业服务质量被法庭记录在案。
• 案例2：2023年初，南京一老旧小区因电梯故障长期未修，业主联合拒缴物业费，物业最终妥协，承诺整改后才恢复收费。

法律如何界定“拒缴物业费”的合理性？

根据《民法典》第944条，业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒绝缴费，但若物业公司严重违约（如未履行消杀、安保等基本职责），业主可主张减免费用。

关键点：

• 业主需举证物业存在重大过失（如监控失效导致盗窃、垃圾堆积引发疫情风险等）。
• 单纯“服务态度差”不足以成为拒缴理由。

南京业主的“软抵抗”策略

由于诉讼成本高，许多南京业主选择“拖字诀”——不主动缴费，等物业起诉后再协商，部分物业公司为减少纠纷，开始推出“缴费送礼品”“预存打折”等促销手段。

辽宁：为什么物业费收缴率不降反升？

政府补贴+国企物业，稳定性更强

与南京不同，辽宁部分城市（如沈阳、大连）的物业公司多为国企或政府背景，疫情期间获得了更多财政支持，服务稳定性较高。

• 案例：沈阳某国企物业在2022年疫情期间，免费为业主提供蔬菜包，并加强公共区域消杀，业主满意度提升，当年物业费收缴率提高15%。

社区治理模式差异：辽宁更依赖“单位制”传统

东北地区仍有较强的“单位制”文化，许多小区由原国企家属院改造而来，业主与物业的关系更接近“管理与被管理”，而非纯粹的市场契约关系，业主对物业的容忍度更高，缴费意愿更强。

法律执行更严格？

辽宁部分地方法院对物业费纠纷的判决更倾向于物业公司，业主若无法提供充分证据，败诉风险较大，这也促使部分业主选择主动缴费，避免法律纠纷。

全国对比：哪些城市物业费纠纷最多？

根据中国物业管理协会数据，2020-2023年，物业费诉讼案件数量排名前五的省份为：

1. 江苏（尤其是南京、苏州）
2. 广东（深圳、广州业主维权意识强）
3. 浙江（杭州、宁波业主对服务要求高）
4. 北京（老旧小区矛盾突出）
5. 四川（成都部分新小区因配套不完善引发纠纷）

而东北地区（辽宁、吉林、黑龙江）的物业费诉讼率相对较低。

未来趋势：物业费会涨还是跌？

成本上涨，多地酝酿提价

由于人工、消杀等成本增加，上海、深圳等地已有物业公司申请涨价，但遭遇业主强烈反对，物业费可能呈现“两极分化”：

• 高端小区：服务升级，费用上涨。
• 普通小区：业主抵制涨价，物业可能降低服务标准。

数字化管理能否缓解矛盾？

部分城市试点“智慧物业”，通过APP实时公示服务内容、财务支出，增强透明度，杭州某小区引入区块链技术记录物业工作，业主可随时查看，纠纷减少40%。

法律会否调整？

《物业管理条例》并未明确“不可抗力（如疫情）”下的物业费减免标准，未来可能出台细化规定，平衡业主与物业的权益。

物业费的背后，是信任危机还是制度缺陷？

南京与辽宁的对比表明，物业费问题不仅是经济纠纷，更是社会治理模式的缩影。

• 市场化程度高的地区（如南京）：业主更倾向于“用钱投票”，拒缴是最后的抗议手段。
• 政府干预强的地区（如辽宁）：业主更接受“权威管理”，缴费意愿受政策影响更大。

物业公司要么提升服务赢得信任，要么依赖政府背书维持运营，而业主的“钱包投票”权，将直接影响行业的变革方向。

（全文约2000字）

注：本文基于公开案例及行业分析,具体法律问题请咨询专业律师。