2020年南京物业费新规的核心变化

2020年，南京市住房保障和房产局联合多部门发布《关于进一步加强和规范物业服务收费管理的通知》（以下简称《通知》），对物业费标准、调整机制、公共收益分配等作出明确规定，与旧规相比,新规主要呈现以下变化：

1. 物业费调整需“双过半”同意
   新规要求，物业费上涨必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（即“双过半”）同意,这一条款有效防止物业公司单方面涨价。

2. 空置房物业费不再“一刀切”
   以往，南京空置房物业费通常按70%收取，但新规允许业主与物业协商，最低可降至60%，甚至更低（需书面协议）。

3. 公共收益必须公示，业主可分红
   新规明确，小区广告、停车费、场地租赁等公共收益的70%应纳入专项维修资金或返还业主,物业公司不得私自挪用。

4. 物业费与服务质量挂钩
   业主可依据物业服务质量，要求物业公司降低收费或整改，若物业长期不达标,业主大会可启动更换程序。

5. 违规收费可投诉，最高罚10万元
   物业若擅自提高收费标准、捆绑收费或强制收取不合理费用，业主可向房管部门投诉,物业公司最高面临10万元罚款。

7大隐藏条款：90%业主不知道的细节

尽管新规已实施多年，但许多业主仍不清楚其中的关键细节，导致权益受损,以下是7条容易被忽视的条款：

物业费调整需“成本公开”，业主有权查账

物业公司若想涨价，必须向业主公示近三年的收支明细，包括人工成本、设备维护费等，业主可要求物业提供详细财务报表，若发现虚报成本,可拒绝涨价。

物业不得以“未入住”为由拒绝减免

部分物业公司以“未装修”“未入住”为由拒绝减免空置房物业费，但新规明确，只要业主能证明房屋未使用（如水电气用量极低）,即可申请减免。

公共收益每季度公示，业主可查原始合同

物业公司须每季度在小区公告栏或线上平台公示公共收益，业主有权查看广告位、停车位等租赁合同原件，防止物业“做假账”。

物业费包含哪些服务？超出范围可拒交

物业费通常涵盖保洁、安保、绿化等基础服务，但部分物业公司擅自将“增值服务”（如代收快递、家政）纳入收费，业主可对照合同,拒交不合理费用。

物业不得因欠费断水断电

新规严禁物业以拖欠物业费为由断水、断电或限制门禁卡使用，若遇此类情况，业主可向住建部门投诉,物业将面临处罚。

业主可成立“物业费监督小组”

新规鼓励业主成立监督小组，定期检查物业服务质量及费用使用情况，若发现违规,可联合业委会要求整改或更换物业。

历史欠费如何计算？新规有追溯期

部分业主因长期未居住被追缴多年物业费，但根据《民法典》，物业费诉讼时效为3年,超过部分业主可拒绝支付。

业主维权指南：如何应对物业乱收费？

收集证据，要求物业提供收费依据

若物业擅自涨价或收取不明费用，业主可要求其出示政府备案文件及业主大会决议，若无合法依据,可拒绝缴纳并投诉。

联合业主，启动“议价权”

根据新规，业主大会可重新议定物业费标准，若物业服务质量差，业主可集体协商降价,甚至更换物业公司。

向房管局投诉，申请行政调解

若与物业协商无果，业主可向南京市住房保障和房产局投诉（电话：025-84784599）,或申请街道办介入调解。

法律途径：起诉物业违规收费

对于长期乱收费的物业，业主可联合起诉，2023年南京某小区业主因物业违规收取“设备更新费”胜诉,获赔数十万元。

未来趋势：南京物业费会继续上涨吗？

近年来，南京人工成本上涨，部分物业公司试图通过涨价弥补亏损，但新规严格限制了涨价条件，未来物业费大幅上涨的可能性较低,业主应关注以下几点：

1. 智能化管理或降低物业成本
   部分小区引入智能门禁、自动清洁设备，可减少人力支出,物业费有望不升反降。

   

2. 业委会自治模式兴起
   南京已有小区尝试业主自管，物业费下降30%以上,服务质量反而提升。

3. 政府加强监管，乱收费将受严惩
   南京市住建部门已建立物业信用体系，违规企业将被列入黑名单,甚至吊销资质。

业主如何利用新规保障权益？

2020年南京物业费新规的核心是“透明化”与“业主主导”，但许多业主因信息不对称仍处于被动状态,建议业主：

1. 定期查阅物业公示文件，确保费用合理；
2. 积极参与业主大会，行使投票权；
3. 留存缴费凭证、沟通记录，以备维权之需。

只有充分了解规则，才能避免成为物业费“冤大头”，如果你所在的小区存在乱收费现象，不妨转发本文，联合邻居共同捍卫权益！

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